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斜線制限で住宅の形状が変わります

住宅を建てるときには様々な制限があります。住宅建築の制限の中でよく耳にするのが斜線制限なのではないでしょうか。
住宅を建てるときの斜線制限には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3つがあります。
道路斜線制限は道路から空の開放感を阻害しないために設けられた斜線制限で居住区や道路の幅で道路斜線は変わります。
次に隣地斜線制限ですが、隣地斜線制限は通常一戸建て住宅では関係ありません。住宅の高さが20mを超える部分に関する斜線制限であるためです。
最後の北側斜線制限ですが、この北側斜線制限は北側隣地の日照を守るための制限です。そのために北側の敷地いっぱいに住宅を建てると隣地への日照を著しく犯すことがありますので、北側斜線制限で北側部分の住宅の高さを制限するのを目的としています。
これらの斜線制限はお日様の恵みをみんなで分け合うために重要なものです。

住宅の間取り設計は敷地を確認しましょう

新築住宅を建てるために住宅地を購入してしまってから後悔してしまうことがあります。そのひとつに道路に関するものでセットバックがあります。
セットバックは自分の住宅地に接する道路が4m未満であった場合に発生します。住宅を建てる条件の一つに道路の広さが4m以上なければならないというものがあります。
そのため道路の幅員が4m未満の場合自分の住宅の一部が道路とみなされて住宅をその道路部分に建てることはできなくなります。
このことによって、住宅地の建ぺい率や容積率が変わりますので注意が必要です。
たとえば敷地50坪のうち道路としてみなされる土地が5坪あった場合建ぺい率や容積率は50坪−5坪=45坪の面積で計算することになります。要するに自分の買った住宅地の敷地面積で間取りを計算することが出来なくなってしまうのです。
このことから道路の幅員は住宅地を購入するときには絶対に確認する必要があるといえます。

私道に住宅を建てる条件

住宅を建てるときに4m以上の道路にがあり、2m以上その道路に接していなければ住宅をたてることは出来ません。そのためにもし、道路が4m未満の場合は自分の土地であってもセットバックを取らなければならず住宅を建てるときに制限を受けることとなります。
道路が住宅に面してある場合はこのようにセットバックを取ってでも住宅をたてることが出来ますが、分筆した土地などで道路に面していない土地がある場合は私道などが設けられていることが多いと思います。しかし、私道は原則として道路認定されなければ住宅をたてることは出来ません。
しかし、私道であっても幅が4m以上あり、一定の技術水準が満たされている場合には道路として扱われます。この道路として認められる技術水準には以下の条件があります。
@原則として私道の両端が他の道路に接続していること。
A高断熱サブ、接続部などにおいて有効な隅切り(道路に面する角地をかきとります)があること。
B原則として、縦断勾配が12%以下であり、階段でないこと。
C砂利敷きなどでぬかるみにならない道路で、側溝などが設けられていること。
これらの条件を満たしており、2m以上の接道がある場合には私道であっても住宅を建てることが認められます。2m以上の接道は防災上必要な幅ですので覚えておいてください。

建ぺい率と容積率

住宅地を購入するときに気をつけなければならないことにに建ぺい率と容積率があります。住宅の建ぺい率は購入した住宅地にどの割合で住宅をたてるかとても重要になるものです。
建ぺい率についてもっと詳しく説明しますと、住宅に面する建物の比率が建ぺい率になります。たとえば土地の面積が50坪で建ぺい率が60%だったならば一階部分の住宅の面積は30坪までの住宅しかたてることはできません。
2階建て住宅の場合は一階部分に2階部分を加算するために30坪以上の住宅をたてることができますが、平屋住宅をたてるときには30坪を越す住宅をたてることはできないことを意味します。
高齢者住宅などで2階建て以上の住宅作ることを考えていない場合は建ぺい率がとても重要となってきます。
次に住宅地の容積率ですが容積率も住宅地に対しての割合で示されます。たとえば50坪の住宅地で容積率150%であれば75坪までの住宅をたてることが可能となります。
このように住宅をたてるときには住宅地に対しての建ぺい率と容積率を知らなければ自分の思った住宅の広さを確保することができないことがありますので注意が必要です。

用途地域について

都市開発法によって、建てられる建造物が地区ごとに違います。これを用途地域と呼びます。用途地域は大きく分けて住居地域、商業地域、工業地域に分類されています。
この中で住宅を建てられるのは住居地域になります。住居地域も7つに分類されています。これらは住環境を考えて定められた地域づくりであって用途地域専用の建物を作らなければなりません。
一般的な住宅地は第1種低層住居専用地域もしくは第2種低層住居専用地域に住宅を建てることが多いようです。
どちらの住宅地も住宅を含む建造物の高さは3階建て未満でなければならないために鉄筋コンクリート住宅などで3階建て以上の住宅を建てることは不可能です。
3階建て以上の住宅を立てるのであれば第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域もしくは第1種住居専用地域、第2種住居専用地域に住宅を建てなければなりません。
なお、木造住宅で住宅を建てるのであれば第1種低層住居専用地域もしくは第2種低層住居専用地域で十分です。

不動産情報は自分の目で確認を

住宅地を購入するとき一番初めにすることはやはり不動産情報収集ではないでしょうか。先ず、どの地域に住みたいか決めた後にその地区の住宅地の相場を確認して、住宅地の相場より安い物件を不動産情報誌や不動産広告で探してみることでしょう。
もし、探していた住宅地が不動産情報誌や不動産広告に記載されていた場合、住宅地の値段と広さの確認をし、購入可能な金額か検討します。その後その住宅地が購入可能な金額であった場合不動産業者に連絡を入れる人が多いと思います。
また、そのほかにも格安、掘り出し物などとチラシに記載されていたら目が留まることと思います。
しかし、どちらの場合も先ず広告の出ていた土地を確認する必要があります。いくら信用の置ける不動産業者であっても商売である限り全て正直に接することは先ずありえません。もし、現地で確認した結果自分の納得いく住宅地であった場合に住宅地購入をするようにしましょう。
また、住宅地の広告欄は目がさらになるまで内容の確認をしましょう。住宅地を購入した後で理想の住宅を建てることができなければ目も当てられません。

住宅地のセットバックをご存知ですか

住宅地を購入するときに新興団地を購入したり、大きな道路に面した土地であれば問題ないのですが、住宅地の前の道路が4m未満の場合セットバックが必要になってしまいまいます。
住宅地のセットバックというのは、住宅地に接する道路の中心線から2mの所までを道路とみなすことです。要するに道路が4m未満の場合はいくら自分が購入した住宅地であっても道路の中心線から2m内に住宅を建てることはできないということです。
また、道路と呼ばれるのは4m以上の幅を有する道のことと道路法という法律で定められていて、4m以上の道路でなければ住宅を建てることは認められませんので注意が必要です。
また、住宅地が道路に対して2m以上接していることも(接道義務)住宅を建てることができる条件になっています。この道路の幅と接道の幅は火災などが発生した場合に消防車が進入できる最低限必要となる幅です。
住宅地を購入するときにはこれらの条件を満たしていることを確認する必要があります。

住宅地に関する法律

住宅地を購入するときには不動産業者を通して購入することが多いのではないでしょうか。不動産業者は全国宅地建物取引業協会に加入している(ハトマークが目印)の不動産業者であればまず問題のある住宅地を売買することはありえないと思います。
しかし、個人売買で土地を購入するときには購入する土地に住宅を建てられるか確認してから住宅地購入をしなければなりません。
住宅を建てることができる土地は都市計画法に基づいて細かく分別されています。都市計画法では市街化区域について住宅を建設することを認めています。
住宅を建てることができない区域に市街化調整区域や、急傾斜地区、田畑などがあります。そのほかに市街化区域内であっても商業区域や工業区域内には原則住宅は建てることはできません。
都市計画法は国民が安全・快適な生活を送るために制定された法律ですが、法の規制で土地を購入しても住宅を立てられないこともありますので、住宅地を購入するときには住宅を建てられる土地であるか確認する必要があります。

住宅が建てられない区域

日本の土地には様々な名前が付けられています。これは都市計画法によって住宅地域や商業地域、工業地域に区分されているためです。そのほかにも山林や、田畑など地目があります。
この中で住宅が建てられない土地があります。基本的に住宅は住居地域と呼ばれている土地にだけしか住宅を建てることはできません。
そのため市街地から近いのに住宅を建てられない地域もたくさんあります。そのほとんどは市街化調整区域などと呼ばれています。
この市街化調整区域は都市計画法に基づいて住宅の建設を抑制するために設けられた地域のことです。なぜこの用に市街化調整区域を設けているかというと下水道や道路などのインフラ工事を順番付けて開発する必要があることから、どこでも住宅地にしてしまうと都市計画が建てにくくなるためと言われています。
もし、緑が多く市街地にも近い土地など見つけた場合は市街化調整区域でないか最寄の自治体に確認を取る必要があります。もし、市街化調整区域の土地を購入した場合には住宅は建てることができませんので注意が必要です。

新築住宅への建て替え時の注意点

新築住宅をやがて建てるつもりで中古住宅を購入することがあると思います。このときの中古住宅の購入目的はあくまで、新築住宅を建てるまでの仮住まいまたはすぐに新築住宅を建て替えるために購入することが考えられます。
しかし、新築住宅に建て替えのできない土地があることをご存知でしょうか。新築住宅を建てるには様々な規制があり、今までたっていた住宅を壊してしまうと新築住宅が建てられない土地もあるのです。
その例が急傾斜区域と呼ばれる危険地域に指定されている土地などの中古物件を購入した場合です。急傾斜区域は災害時にがけが崩れて危険を伴う可能性がある土地のことです。
このような土地では現在ある住宅を増改築することは認められていますが、新たに新築住宅を建てることはできません。
住宅地を購入する場合にはこのように新築住宅を建てられない土地があることも頭に入れておく必要があります。